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地下室生意经
时间:2020-06-29 08:10 作者: 点击: 次

??当小开发商仰视地上的塔楼,核算着通过下降容积率来进步收益的时分,部分大型开发商现已在打地下室的主见,通过下降地下室的修建面积来节约本钱。

??对开发商而言,建一个地下室,投进去的是真金白银,但看得见的赢利很少,投入产出比远远低于地上修建。少做或举高地下修建不只能够节约本钱,在总建面积不变下,还能够使可售货值和赢利完结最大化。

??“一个项目每举高10公分,就能省下20万元-40万元。”一位Top3房企区域总裁林凡向经济观察报介绍,这是集团老板开会时常常着重的生意规律。从底层职工做到区域总裁等级的林凡,对地下室投入产出比也心知肚明,“就像吃辣椒会辣相同,归于知识”。

??关于具有数百个、上千个项意图大型开发商来说,每个项目举高1米,节约下来的是数亿元、乃至数十亿级的本钱。在其时土地、修建材料、工人等本钱不断上升布景下,地下室是为数不多可发掘的范畴。

??2020年以来,林凡地点的公司,从集团层面对地下建安本钱的管控要求越来越高。一季度集团会议时要点着重过一次,6月初的区域总裁会议上,这一要求再次被提及。会议完毕后,林凡也向区域内的项目总经理着重了老板的毅力。

??车位配比、人防空间、设备用房等是地下室的硬性目标,在无法从规范上除掉的状况下,怎么横向地优化规划,尤其是三四五线城市的人防、车位配比调整;纵向上怎么尽或许调整地下室的高度,乃至在天然地上上做地下室,房地产开发商们有自己的考量。

??背本钱

??外立面的用料、户型规划、装饰规范、园林美化,这些地上可视的修建形状,不只是开发商比赛比拼的要点战场,也是业主能切身感触到且为之买单、发生溢价的部分。鲜有开发商将“地下室建得好”作为案场的营销说辞。

??但“卖相并不美观”的地下室却占有着一个项目不小份额的建安本钱,一家前十房企华北区域项目总经理曲邯用“疾恶如仇”来描述自己的感触。

??地下室的制作包含车库、人防空间、设备用房、仓储空间等形状。其间,出于国防安全需求,一般地下最底层做为人防空间,钢筋混凝土含量、防护门、结构外墙、地下防水、基坑支护等具有独自的规划规范。

??但从商业的视点而言,人防空间不答应生意,在和平常期,开发商能够有偿用于商业。也便是只租不售。地下产权车位、仓储尽管能够生意,但不管从本钱投入,仍是销价格格,关于开发商都不算事一笔合算的生意。“地下室制作投入有时便是个无底洞。”依据曲邯预算,地下人防空间的单独建安本钱比地上修建部分高出50%以上。假如地上修建的本钱是2000元/平方米,那么地下室一层的制作本钱能够到达3200元-3500元/平方米,地下二层的本钱更是到达4000-5000元/平方米。

??曲邯表明,地下部分的本钱并非依照深度呈线性增加,地下三层相较地下二层的本钱差异非常大,越往下开挖,地质条件杂乱,整个土方需求挖土、回填、防渗漏,投入许多钢筋、混凝土等建材。

??更多的投入并不意味着更高的报答,地下室的价格无法和地上部分相提并论。举高,或向下走?开发商对地下室的情绪经历过几个改变。

??2017年之前,由于每个项目地上修建受容积率约束,地上可售部分和总修建面积的比值为可售比。在限价布景下,开发商在北京的项目会尽量往地下走,用其时可售但不计入容积率的地下面积去“背”地上的货值,争夺赢利最大化,一度呈现地下价格高企的状况。

??2017年,北京市开端对地下面积进行限价,要求地下面积的单价不超越地上的一半,加之地下制作本钱高、舒适性差,“偷地下”现象由此逐步退出商场,不再遭到开发商的喜爱。

??部分开发商尝试做底跃产品,将首层与地下一层或与二层打通,运用室内楼梯构成跃层。近年北京再次出手“堵漏”,不答应地上和地下连通,部分开发商将地上住所、地下仓储空间绑定出售,一层业主能够自行将住所与地下室打通。

??但此类底跃的产品力竞争性缺乏,地下部分价值与投入构成的剪刀差,劝退了不少打地下室算盘的开发商。

??车位账

??每个项目有车位配比的要求,各地规则车位数与户数份额一般为1:1或1:1.5不等。在北京、河北、沈阳、大连等地均有开发项目经历的曲邯介绍,北上广深等一线城市高地价、高房价,建安本钱相较土地价格占比不大,并且小区入住率高,车位对大都业主是刚性需求,一二线城市的地下车位不愁卖。

??假如计入公摊面积,一个规范车位的面积为40平方米左右,依照每平方米3500元本钱核算,地下车位的建安本钱到达14万元/个,北京非核心地段的车位费只能牵强填平制作本钱。

??比照三四五线城市的刚需楼盘业主,由于经济、习气等原因,对车位的需求并不那么激烈。尤其是野外公共空间较为宽广的城市,很大部分挑选将车停在野外或路旁边,,节约的车位费乃至抵得上装饰费。

??长沙一家本乡开房地产发商总经理覃湘算了一笔账,他在长沙操盘的一个刚需项目,2014年开盘,每个车位价格是6万元,6年过去了,至今还剩30%车位未售出。

??覃湘表明,“这现已算不错的成果了”,三四线城市刚需楼盘的车位大约需求10年才干悉数售完。

??地下车位分为产权车位和人防车位,依据《公民防空法》的要求,地下车库宜结合人防规划,在平常作为轿车车库运用,在战时则作为人员、物资的掩蔽场所。一般城市规划都有对人防配建面积份额的规则,也能够交纳必定费用,由政府易地再建。

??和产权车位不同,人防车位一般只租不售,最长租期为20年。一家top3房企东莞区域项目总许司表明,近年来,各地对人防车位的规则也有所松动,广州、东莞答应出售,深圳则由于车位严重,不管人防抑或是产权车位均只租不售。

??许司介绍,其操盘的项目建面约为30万平方米,前期测算过两个计划,一是依照政府要求的额度在项目地下制作人防空间;二是只建一半的人防空间,另一半和规划部分等交流,上缴易地制作费。两个计划终究的车位赢利差超越2000万元。

??各地对人防车位的一切权和运用权规范纷歧。曲邯泄漏,此前其在沈阳操盘的两个项目,被有关部分要求每年交纳租借或出售人防空间作为车位的费用,每年每平方米数元不等,也能够一次性交纳。“人防空间制作本钱很高,开发商把人防车位用于运营,每年要向人防办交钱,但整个车库一年能卖出的车位有限,常常呈现车位钱不行交费的状况,所以终究咱们也只能将车位搁置,谁也不让用。”曲邯泄漏。

??车位、地下面积卖不出价钱,怎么严控可售比,是重仓三四五线城市的开发商无法逃避的问题。

??许司表明,小县城土地本钱没那么高,和北京3-4万元/平方米的楼面价比较,小县城只需求几千,而全国的建安本钱,包含钢筋、水泥、砂石等价格比较通明,无非是人工上有少许凹凸,比照下来,三四五线城市的建安和土地本钱之间的联系显得特别显着。

??对三四五线城市而言,建安本钱能占总开发本钱40%-60%,其间地下制作本钱占比达20%以上。与此同时,三四五线城市又用不了那么多车位,依照1:1或1:1.2的份额一刀切建地下车位,对开发商而言压力较大,加之当下楼盘出售不景气,开发商会尽量和规划部分交流。

??人防车位不行售,只能在项目交给今后,由物业公司去向人防体系请求用于租借,平战结合。曲邯泄漏,对开发商来讲,地下室的一次性投入巨大,大都开发商早前挑选交人防异地制作费,哪怕不赚钱也要换成可售车位,至少能在必定程度上冲抵整个制作本钱。

??易地制作需求当地政府、人防办赞同,不是一切项目想交费就能办的。曲邯泄漏,北京的项目现已不被答应易地制作了。

??许司泄漏,其曾在广东某三线城市开发一个小区,车位配比为1:0.8,彼时其曾以区位偏僻、针对中低收入阶级、户型面积小等理由,成功将车位配比调整为,50平方米以下户型车位配比降至1:0.3;50-80平方米为1:0.6;100平方米以上为0.8;140平方米以上面积依照1:1配建。

??开发商不乐意做人防车位的另一原因,是租借人防车位的租金收益不在地产开发的报表表现,而计入物业公司运营数据中。林凡弥补,出售回款才是开发公司的主营业务,没有任何一个开发商乐意去多建地下室。

??加减法

??除了减量制作,尽量举高地下室,也是地下室生意经的重要内容。

??现在,全国各地对地下室的要求一般为:地下车库顶板覆土厚度不宜超越1.5米,从报规口径来说仍归于地下室。

??曲邯泄漏,有些小区的正负零地上比市政路途高1.5米,地下再挖一挖,这个“半地下”有了采光,变相偷出一层面积来。这在北京等一线城市的操作空间非常小,6、7年前的河北能够完结,但近三年也完结不了了。

??而南边城市为了防潮放涝,规划上答应有架空层存在,不计入面积。因而许多南边项目会打造一个架空层或挑高5-6米的大堂,尽管增加了竖向制作、外装、内装本钱,但关于高端项目能发生溢价,是许多豪宅项意图标配。曲邯举例说明了南北方城市当地规划的差异性。

??架空层、半地下室发生的溢价并非举高地下室的首要意图,曲邯解说称,而是为了少挖土、加速项目周转。

??前述地下高额的建安本钱是一方面原因。假如地质条件比较杂乱,比方地下磁力层现已风化,或是岩层太浅,不满足地下室制作时,举高10公分能节约的本钱非常可观。

??在林凡看来,相关于数十亿货值的项目来说,举高10公分节约20万元-40万元能够忽略不计。其首要诉求是加速周转和回款。

??“对不太拿手工程办理的小型开发商,3个月能建完地下室算很好的了。”许司直言,从工期来看,其担任的项目建完一栋楼需求70天,仍是在气候条件“给力”,工程非常顺利的状况下完结的。其间,建地上第一层需求10天,再往上一层仅需5天,而制作一层地下室,连带打桩、挖土至少2个月。正负零地上建完后,2个月估计盖12层,挨近到达预售节点,“到这儿才看得到进账”。

??部分城市要求项目制作到正负零地上就能够预售,开发商由此开端回款。因而,假如三四五线城市能举高、少做乃至不做地下室,在天然地上上做车库,架空层泊车等,既能够加速施工速度,下降开发商本钱,还能够加速回款。

??“相当于预售节点提早了2个月,不打桩、不挖土,直接在地上就开干了。”许司表明,这节约下来的钱因项目而异,货量越大,开发周期长,资金占用的本钱会减少得更多。

??覃湘在长沙的项目受返乡置业潮影响较大。其直言,许多业主在广州、深圳、杭州等地作业,在老家置办一套房子,归于出资、非自住,只在春节或特别时期回长沙住几天。这类业主买了房大多不买车库,会挑选按天租借车位,许多车位搁置。

??其次,地产和金融直接挂钩,项目占用的资金量越大,运用的周期越长,本钱越高,“或许终究挣的钱被银行分了,乃至被途径吃掉”,覃湘坦言,制作一层地下室花费的40天时刻,其资金本钱没有发生效益。

??怎么处理三四五线项意图地下部分,覃湘没有更好的方法,“只能廉价卖,或许为了赶快收盘,快速变现,也为了便利税务清缴,免除让税局评价地下车库的虚拟价值的进程,能够转让给第三方,即外销。”实际上,小区车位只能卖给小区业主,这一操作归于违规。

??许司还解说了三四五线城市大盘项意图操作逻辑,例如分三期开发,前两期的地下室额度先不建,推迟到终究一期再返建,乃至不建,挑选缴费、异地制作,此刻前期资金根本回笼,整个项意图资金本钱降到最低。

??地下室的1公分“沉浮”,需求通过哪些部分赞同?许司泄漏,一般要和规划部分交流,归纳考虑路途原始标高、美化等,在部分三四五线城市只需求当地县长或县委书记赞同即可。

??地下室的投入产出比在项现在期测算时,会核算修建总面积的单独本钱,把地上部分的本钱摊到地上可售部分去,假如本钱和价格附近,那么开发商忙活一个项目下来,净赚的是地下车库的收入。曲邯说,这不是职业隐秘。

??(应受访者要求,林凡、曲邯、覃湘、许司均为化名)

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