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北京调控不是没有放松,而是放松的太过低调!
时间:2019-12-16 07:31 作者: 点击: 次

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年末了,楼市和从前相同,又迎来了一年一度的调控放松季!
截止到现在,现已有不知道多少个城市明里暗里地自我松绑了。
北京,作为帝都,却一直保持着那份傲人的风骨,静静地注视着这一切。
任外界如火如荼,我自纹丝不动。
或许,正在寒风中瑟瑟发抖的北京众业主们,是无比仰慕深圳的。
既仰慕深圳的气候,又仰慕深圳的楼市行情。
确实,深圳自从双十一调整豪宅税之后,成交量暴升七成,商场一会儿欢腾起来了。
深圳之后,很多人都在猜想,北京是不是也该调整一下非普住所规范了,究竟依照现在的规范来看,北京遍地都是豪宅,这显着是不合理的。
而官方的表态比较含糊,没说能够,也没说不能够。
既然如此,北京商场的调控就没有放松的可能性了吗?
其实,北京现已放松了,仅仅放松的过分低沉罢了。

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最近,北京商场的一组数据引起了笔者的留意:
据华夏地产数据研究中心计算, 本年北京豪宅的网签量、网签金额等数据都高于曩昔两年。
数据显现,从本年年初至12月2日,2000万元及以上住所和别墅合计网签1419套,高于2017年的1227套和2018年的1111套;网签金额为502.86亿元,高于2017年的333.74亿元和2018年的335.17亿元。
5000万元及以上的豪宅网签数据增加愈加显着。数据显现,到12月2日,本年北京5000万元及以上的住所和别墅共成交176套,远远高于2017年的19套和2018年的63套,是曩昔两年网签套数总和的2倍还多;网签金额为154.13亿元,签约总金额是2018年的4.2倍,是2017年和2018年总和的3.2倍。
除了成交量之外,豪宅商场本年的成交均价也有所提高,咱们看下面这组数据:
▼2016-2019年2000万元以上住所成交均价
▼2016-2019年5000万元以上住所成交均价
看到这些数据,或许很多人会感到疑问,这怎么可能呢,是不是数据造假啊?
众所周知,除了三四月份的小阳春之外,本年北京商场可谓反常惨白:二手房商场中,1000万以上的住所,挂牌好几个月根本无人问津,除非你的挂牌价要显着低于商场价。并且,议价空间也显着加大,砍下去10%是十分正常的工作。
1000万以上的住所姑且如此,更甭说2000万以上乃至5000万以上的了。
那成交量的忽然上升,以及价格的攀升又是怎么回事呢?这显着和咱们所感受到的商场相悖啊。

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在回答这个问题之前,笔者先声明一点:
是的,上文中的那些数据,不管是网签量,仍是成交均价,笔者现已在威望网站核实过,都是实在有效的。
那5000万以上豪宅网签量的暴增,究竟是什么原因呢?
这与“网签准则”的改变有关。
从2017年3.17开端,北京出台了极为严峻的调控方针,除了“限购”、“限贷”、“限价”、“限离”之外,其实还有“限签”:
为避免高单价、高总价的住所项目拉高计算数据,相关部分对此实行了“约束签约”的方针,比方,2018年有一段时间,单价超越17万的学区房,是无法签约的。
2017-2018年,高单价、高总价的项目,网签流程受到了管控,而从2018年末开端,因为楼市的过度冷清,“限签”也在渐渐铺开。也就是说,两三年前咱们买的豪宅项目,其实大部分都是没有网签的,直到2019年,才正式经过政府网签。

咱们从上面这张表格中也能很明晰地看到:从2018年12月开端,5000万以上的豪宅才开端有了成交量,而之前成交简直为零。
同理,成交均价的上涨,与“限签”的放松,是有直接联系的。
“限签”放松之后,除了之前成交的项目能够正式签约之外,新的高价项目也能正常入市。而在这之前,因为“限价”这个要素的存在,有不少单价过高的项目,是无法拿到预售证的。
“限价”、“限签”放松之后,也影响了北京商场上的高端需求。
一起,这也阐明一个问题:
北京从来不短少高端需求,之前高端商场之所以萎靡,是因为需求被限制了。

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假如咱们对土拍商场比较重视的话,就会发现:从2018年年末开端,北京逐渐对一些地块取消了限价,截止到现在,现已拍出了18宗不限价土地。
图片来历: 大伟看楼市
这18宗土地之中,有9宗是市郊地块,9宗是城区地块,其间方位比较好的有:石景山古城南街的3宗、孙河2宗、丰台南苑石榴庄1宗。
在2018年出让的住所用地中,大部分都是限竞房地块,到了2019年,这种格式就发生了奇妙的改变:
2018年全年,北京成交了42宗商品房住所地块,其间限竞房地块占41宗;2019年到现在,北京总共成交了32宗商品房住所地块,其间限竞房20宗,非限竞房12宗。月底,还有几宗非限竞房土地将出让。
如此算来,2019年出让的住所地块中,有一半以上都是一般商品房用地。
呈现这种现象的原因,可能有两方面:
榜首,近两年入市的限竞房项目过多,并且有很大一部分去化困难,政府出于“去库存”的视点考虑,暂时调整了供地战略;
第二,北京商场的调控作用已开始达到,跟着“限签”、“限价”的铺开,今后供地战略可能会完全改变,限竞房供给会越来越少;
尽管,限竞房的修建质量、地理方位、配套等等问题被很多人诟病,可不得不说,正是因为限竞房的很多供给,才让购房者有了更多样的挑选,一起也分流了一部分二手房的成交量。
北京二手房商场近两年的平稳,和限竞房的井喷入市,有着很直接的联系。
并且,限竞房的很多入市,也给刚需们发明了能够上车的时机。今后,若这种供地战略真的逐渐改变,北京房价势必会逐渐走高,资金不充足的刚需想上车,毫无疑问也会愈加困难。
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